Issu de la loi de finances du 29 décembre 2014, le dispositif « Pinel », du nom de la Ministre du Logement, permet aux contribuables personnes physiques d’acheter un bien immobilier neuf destiné à la location, en échange d’une réduction d’impôt annuelle pendant 6, 9 ou 12 ans.

Régulièrement prorogé, la loi de finances pour 2020 a annoncé le recentrage du dispositif « Pinel » sur les bâtiments d’habitation collectifs à compter du 1er janvier 2021 (article 161 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020).

1. Quelques rappels des conditions « Pinel »

Ce dispositif vise à renouveler le parc locatif en incitant les contribuables à investir dans des logements neufs. Toutefois, d’autres conditions doivent être remplies scrupuleusement pour éviter toute remise en cause de la part de l’administration fiscale :

  • Le dispositif Pinel est limité à deux investissements par an dans la limite de 5 500 euros par mètre carré sans pouvoir dépasser 300 000 euros ;
  • Seuls les logements dans les zones A, A bis et B1 sont éligibles (annexe I d’un arrêté du 1er août 2014 https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000029337646, corrigé par un arrêté du 30 septembre 2014 et par l’arrêté du 4 juillet 2019) ;
  • Le loyer est plafonné en fonction de la surface habitable, de la surface des annexes autorisées et de la zone (barème publié et actualisé chaque année https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151) ;
  • Les ressources des locataires ne doivent pas dépasser les plafonds de ressources fonction de la composition du foyer du locataire et de la zone du logement (barème publié et actualisé chaque année https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151) ;
  • Le propriétaire bailleur doit prendre un engagement locatif dès la première mise en location et le respecter jusqu’à son terme décompté à partir du premier jour du premier bail.

2. Qu’est ce qui change ?

Aujourd’hui, ouvrent notamment droit à la réduction d’impôt « Pinel » les logements acquis neufs, les logements en état futur d’achèvement, les logements que le contribuable fait construire, les logements ayant fait l’objet de travaux concourant à la production d’un immeuble neuf.

Egalement, qu’il s’agisse de logements d’habitation collectifs, individuels ou pavillonnaires.

En recentrant le dispositif sur l’habitat collectif, le gouvernement supprime la réduction « Pinel » pour les investissements dans l’habitat individuel.

Ainsi, il convient de respecter la date butoir du 31 décembre 2020 pour les derniers investissements dans des logements individuels. Précisément, la signature chez le Notaire pour l’achat d’un bien neuf ou en état futur d’achèvement devra intervenir au plus tard le 31 décembre 2020 tandis que pour les logements que le contribuable fait construire, c’est la date de dépôt du permis de construire qui sera retenue.

Par conséquent, les contribuables disposent encore de quelques mois pour acheter ou faire construire un logement individuel éligible à la réduction « Pinel ». Le législateur prive ainsi le contribuable d’une belle opportunité fiscale et patrimoniale que notre cabinet recommandait régulièrement à ses clients.

Egalement, les particuliers propriétaires de terrain à bâtir ont encore quelques mois pour arbitrer au mieux leurs terrains, car la suppression de la réduction pour les logements individuels risque d’engendrer une baisse du marché immobilier des terrains à bâtir, marché en forte hausse depuis quelques années, dans certaines régions.

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3. Ne pas confondre vitesse et précipitation !

L’administration fiscale procède très souvent au contrôle des conditions d’éligibilité de la réduction « Pinel » au terme de la troisième année du dispositif, durée du rappel fiscal et peut remettre en cause la totalité de la réduction lorsqu’une seule condition n’est pas remplie comme notamment lorsque le loyer dépasse de quelques euros le plafond de loyer.

Par exemple, pour l’achat d’un bien de 250 000 euros, la réduction maximale serait de 52 500 euros * (21% pour un engagement de 12 ans) pour un loyer ne pouvant dépasser 564 euros (logement de 50 m2 en zone B1).
* sous réserve du plafonnement global de 10 000 euros

L’avantage octroyé par le gouvernement au moyen de cette réduction vient en contrepartie d’un loyer plus faible d’environ 20 % que celui du marché pour favoriser l’accès aux ménages modestes (tout dépend des régions).

Ainsi, dans notre exemple en cas de remise en cause du dispositif, en plus de la perte de la réduction Pinel de 52 500 euros vous aurez également essuyé une perte de loyers qui n’auront pas été encaissés au prix du marché, sans compter les intérêts de retard au taux de 2,4 % par an et les majorations allant de 10 % à 40 % des droits rappelés.

Au cabinet DUVIVIER & Associés, nous pouvons vérifier les conditions d’éligibilité de la réduction « Pinel » de votre acquisition pour sécuriser votre investissement et éviter une remise en cause de l’administration fiscale, mais également vous assister en cas de contrôle fiscal.

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Rémy PIRONNET, département fiscal